Thị trường bất động sản 2019: Nhiều nỗi lo

Các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phải chờ đợi hướng tháo gỡ của Chính phủ, đồng thời phải thượng tôn pháp luật và tập trung tái cấu trúc DN, đa dạng hóa nguồn vốn, củng cố tài chính để “vượt bão”… Đó là lời khuyên chân tình của Chủ tịch Hiệp hội BĐS, ông Lê Hoàng Châu, nhân dịp đầu năm Kỷ Hợi.

Phóng viên: Năm 2018 là một năm không mấy thuận lợi cho thị trường BĐS, nhất là đối với các DN, do nguồn cung sụt giảm và nhiều yếu tố bất lợi liên quan. Ông dự báo năm 2019 sẽ như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Bên cạnh nguồn cung hạn hẹp năm 2019, theo lộ trình thì các quy định, chính sách liên quan đến việc siết tín dụng BĐS từ Ngân hàng Nhà nước cũng là một khó khăn, thách thức lớn cho thị trường. Vì khi DN tiếp cận tín dụng khó, các nguồn chi phí khác sẽ tăng lên. Ví dụ, với quy định nâng hệ số rủi ro thì trước đây, 1 tài sản BĐS trị giá 100 tỉ đồng được vay 60% nhưng sắp tới sẽ giảm xuống, DN phải dùng nhiều tài sản thế chấp hơn.

Hiệp hội nhận thấy siết tín dụng là áp lực lớn. Bởi ở các nước, DN BDS không phụ thuộc vào tín dụng vì các quỹ đầu tư đã tham gia rất tốt. Ở nước ngoài, việc gọi vốn trên thị trường chứng khoán là phương thức chủ đạo, trong khi thị trường chứng khoán vẫn chưa thực sự hấp dẫn các DN trong thời gian gần đây. Đặc biệt, bản thân DN trong nước lâu nay không có tiềm lực tài chính mạnh.

* Ông có thể nói thêm về những thách thức liên quan đến “cơn bão” đất công trong thời gian qua?

– Trung ương đang rà soát lại các dự án BĐS sử dụng đất công tại TP HCM. Con số mà Sở Tài chính TP vừa công bố là khoảng 300 mặt bằng sẽ thu hồi hoặc huỷ bỏ chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền TP cấp đã gây tâm lý hoang mang, lo lắng các các DN, tổ chức liên quan. Việc thu hồi này đi sau việc thanh tra chống các nhóm lợi ích hoặc có dấu hiệu hình thành các nhóm lợi ích mà có thể làm thất thoát tài sản công. Một số cựu quan chức, đương chức bị khởi tố, bắt giam. Chắc chắn điều này sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS 2019 với việc sụt giảm cả về quy mô, nguồn cung, quỹ đất, dự án, sản phẩm, số lượng giao dịch.

Sự sụt giảm này sẽ có thể kéo theo tiếp tục giảm về đóng góp ngân sách cho nhà nước. Tôi cho rằng vấn đề này là một trong những thách thức lớn cho thị trường BĐS của TP trong năm 2019 và có thể kéo dài đến năm 2020 nếu không được Chính phủ xử lý dứt điểm sớm.

Ông có lời khuyên nào cho các DN liên quan và không liên quan đến các vướng mắc, khó khăn về đất công?

– Nếu DN có dự án dính đến việc rà soát đất công của Nhà nước thì phải chấp nhận chờ đợi cơ quan quản lý tháo gỡ khó khăn, xử lý theo quy định. Điều này là một áp lực không nhỏ cho cả DN cũng như thị trường.

Với DN bị vướng quỹ đất công do thực hiện các công trình đổi đất lấy hạ tầng (BT), Chính phủ đã ban hành nghị quyết để xử lý, chỉ chờ thêm nghị định để hướng dẫn thêm các vấn đề liên quan.

Thực sự, nếu các DN không có dự án nào dính đến đất công, cần tập trung trong việc tái cấu trúc để ổn định DN. Nhưng muốn DN mạnh, điều kiện cơ bản phải có quỹ đất sạch, mà đất sạch phải đến từ việc tham gia đấu giá, đấu thầu từ các tổ chức đấu giá thực hiện. Còn nếu tạo quỹ đất bằng cách đi thương lượng của dân theo quy định thì khu vực đó phải được quy hoạch phát triển dân cư, phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất mới có quyền mua lại.

Trước đây, không ít DN thay vì phải mua bán bằng hợp đồng mua bán sử dụng đất, họ lại mua bằng hợp đồng bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, từ 1-7-2015, quy định này đã bị nghẽn vì theo Luật Đất đai mới, DN có đất sạch mới được chấp thuận chủ đầu tư. Vì vậy, hiện nay dù có bồi thường, có quỹ đất nhưng DN vẫn chưa làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải lòng vòng qua các Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên – Môi trường… rồi mới được TP chấp thuận chủ đầu tư dự án. Có thể nói là chỉ mỗi công đoạn này thôi mà thủ tục hành chính đã bị vướng kéo dài, nên cho dù DN có đất sẵn vẫn gặp trở ngại, khó khăn.

Còn với DN không dính đất công thì cần chuẩn bị quỹ đất, nguồn vốn chủ sở hữu hoặc chuyển đổi phương thức sang công ty cổ phần và đại chúng, niêm yết để lên sàn chứng khoán, mở rộng liên doanh liên kết, hợp tác với DN nước ngoài, phát hành trái phiếu trong và ngoài nước… để huy động vốn thực hiện dự án thay vì chỉ tập trung vào nguồn vốn tín dụng như thời gian qua.

* Xin cảm ơn ông!